❗ 하루아침에 쫓겨난 세입자들, 무슨 일이?
임대인 김모씨는 한 오피스텔을 신탁회사에 넘기고 거액의 대출을 받았습니다.
문제는 임대인 김모씨가 신탁회사의 동의 없이 무단으로 15가구의 세입자와 임대 계약을 체결한 것입니다.
표면적으로는 부동산 중개를 통한 정상적인 전·월세 계약이었지만 실제로는 전혀 법적 효력이 없는 계약이었습니다.
결국 세입자들은 보증금을 돌려받지 못한 채 하루아침에 집에서 쫓겨나는 피해를 입었고
임대차 보호법도 적용받지 못해 보증금 전체를 날리게 되었습니다.
🧠 '신탁 부동산'이란? 무엇인가
- 신탁: 부동산 소유자가 자신의 부동산을 신탁회사에 맡기고, 해당 부동산을 관리·운영하거나 담보로 활용하게 하는 제도입니다.
- 신탁이 체결 시, 등기상 소유자는 신탁회사로 변경됩니다.
- 결과적으로 이전 집주인은 더 이상 임대 계약이나 매매 계약을 체결할 권한이 없습니다. → 체결할 권한은 신탁회사가 보유로 이전 집주인이 김모씨가 계약자면 사기입니다.
👉 가장 문제는 이 사실을 세입자들이 잘 모르는 경우가 많다는 것입니다.
⚠️ 왜 이게 '사기'인가?
임대인 김모씨는 다음과 같은 방식으로 사기 행위를 한것이며, 이에 따라 세입자의 모든 권리는 없어지는 것입니다.
- 신탁회사의 동의 없이 불법 임대 계약 체결합니다.
- 세입자들로부터 보증금 수령합니다.
- 임차인 보호장치(전입신고, 확정일자 등)가 무효가 됩니다.
- 계약 자체가 무효이기 때문에 보증금도 반환 받을 수 없습니다.
결국 임대인 김모씨는 "거짓 계약으로 돈을 가로챈 것"이기 때문에 형법상 사기죄가 적용될 수 있습니다.
👩⚖️ 왜 세입자는 법적으로 보호를 받을 수 없을까요?
안타깝게도 세입자는 다음과 같은 이유로 법의 보호를 받기 어렵습니다.
- 계약 당사자인 임대인 김모씨는 임대 권한이 없는 자입니다.
- 세입자는 아무리 전입신고와 확정일자를 받아도, 계약 자체가 무효이면 보호받지 못합니다. → 계약 자체가 성립되지 않았다는 것이 핵심입니다.
- 결국 세입자는 일반적인 임차인이 아닌 피해자 신분으로 민사 또는 형사 절차를 진행해야 합니다.
✅ 예방할 수 있는 방법은?
세입자 입장에서 신탁 사기를 막는 방법은 다음과 같습니다:
- 등기부등본 반드시 확인합니다.
→ ‘신탁 등기’가 있는지 체크하고 있다면 아무리 좋은 조건이라도 패스해야 합니다. - 집주인이 아닌 제3자 명의(신탁)일 경우 반드시 임대 동의서 확인합니다.
→ 신탁회사의 동의가 있으면 가능하므로 피치못할 사정으로 계약을 진행해야 하면 신탁회사의 임대 동의서 확인합니다. 이 부문이 없이 진행되는 계약은 무효입니다. - 신탁회사에 직접 연락해 임대 가능 여부 확인합니다.
→ 좀 더 확실하게 하기 위해 신탁회사에 문의하여 문제 여부 가능성을 체크하기 바랍니다.
🔍 마무리하며
최근 신탁 사기는 증가하고 있습니다.
신탁 사기는 단순한 임대사기보다 임대차 보호법이 적용되지 않아 매우 위험합니다.
부동산 중개를 통한 합법처럼 보이는 계약도 무효가 될 수 있다는 점에서 세입자들은 특히 주의해야 합니다.
이를 위해 부동산 중개인이 바람잡이를 하며 신탁이 문제가 되지 않는다고 설명하고 진행하는 경우가 있습니다.
임대차 계약을 맺기 전에 단 10분만 투자해서 등기부등본을 꼼꼼히 확인한다면 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.
부동산 피해는 어떤 피해보다 복구하기 어렵기 때문에 아무리 급해도 최소한의 확인 절차는 필수입니다.
혹시라도 주변에 전세나 월세를 앞둔 분이 있다면 부동산 사기로부터 안전한 계약을 할 수 있도록 신탁인지 여부를 확인하라고 알려주세요.